楚政規(guī)〔2024〕5號

各縣市人民政府，州直各部門，楚雄高新區(qū)管委會：

現(xiàn)將《楚雄彝族自治州商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

楚雄州人民政府

2024年12月25日

（此件公開發(fā)布）

楚雄彝族自治州商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法

第一章　總　則

第一條　為規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，維護(hù)購房人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我州實際，制定本辦法。

第二條　楚雄州行政區(qū)域內(nèi)辦理商品房預(yù)售許可的項目，其預(yù)售資金專用賬戶（以下簡稱監(jiān)管賬戶）的設(shè)立以及預(yù)售資金的交存、使用和監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條　本辦法所稱商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房時，購房人按照合同約定支付的全部房價款，包括定金、首付款、分期付款、購房貸款以及其他形式的購房款。商品房預(yù)售資金應(yīng)全額直接存入監(jiān)管賬戶。

第四條　商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限，自核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》起至商品房項目完成房屋所有權(quán)首次登記止。

第五條　商品房預(yù)售資金監(jiān)管，遵循政府監(jiān)管、多方參與、專戶專存、?？顚Ｓ?、違規(guī)追責(zé)的原則。

州住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)對各縣市商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的指導(dǎo)和監(jiān)督，統(tǒng)籌全州預(yù)售資金監(jiān)管信息系統(tǒng)建設(shè)管理等相關(guān)工作。

縣市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管。

中國人民銀行楚雄州分行負(fù)責(zé)指導(dǎo)各商業(yè)銀行做好監(jiān)管賬戶管理工作。

國家金融監(jiān)督管理總局楚雄監(jiān)管分局負(fù)責(zé)對商業(yè)銀行預(yù)售資金監(jiān)管的操作風(fēng)險和合規(guī)性進(jìn)行監(jiān)督檢查，配合監(jiān)管機(jī)構(gòu)提供商業(yè)銀行的相關(guān)情況。

相關(guān)商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)規(guī)定和監(jiān)管協(xié)議，做好賬戶內(nèi)資金的收存、支取和使用的監(jiān)管。

第二章　監(jiān)管銀行及專用賬戶

第六條　州住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會同中國人民銀行楚雄州分行、國家金融監(jiān)督管理總局楚雄監(jiān)管分局，通過公開招標(biāo)方式，確定能夠承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，建立監(jiān)管銀行名錄。

第七條　中標(biāo)商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)具備資金監(jiān)管安全、規(guī)范運行所需的金融管理業(yè)務(wù)能力和網(wǎng)絡(luò)軟件運維開發(fā)等技術(shù)條件。與監(jiān)管部門簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議后，中標(biāo)銀行開展商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，提供相應(yīng)的金融服務(wù)，銀行監(jiān)管平臺能夠與監(jiān)管部門信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，達(dá)到監(jiān)管賬戶信息即時傳遞與交換。

第八條　開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)在州住房城鄉(xiāng)建設(shè)局門戶網(wǎng)站公開的監(jiān)管銀行名錄中選擇商業(yè)銀行（以下簡稱監(jiān)管銀行），按照一次商品房預(yù)售許可對應(yīng)一個賬戶的原則開立監(jiān)管賬戶，并同監(jiān)管部門、監(jiān)管銀行簽訂《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》（以下簡稱三方監(jiān)管協(xié)議），協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確項目工程建設(shè)形象進(jìn)度、項目用款計劃、監(jiān)管賬戶名稱和賬號、監(jiān)管范圍、監(jiān)管額度、預(yù)售款收存及支取方式、權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任、爭議解決方式等內(nèi)容，商品房預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議的格式文本可由各縣市監(jiān)管部門參照云南省（示范文本）自行制定。

第九條　監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)在《商品房預(yù)售許可證》《商品房買賣合同》上載明，并在各縣市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門門戶網(wǎng)站上進(jìn)行公示。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照“開發(fā)企業(yè)+項目名稱+預(yù)售資金監(jiān)管專戶”的命名方式規(guī)范監(jiān)管賬戶名稱。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在項目售樓處顯著位置公示項目監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶和監(jiān)管部門監(jiān)督舉報電話等信息。

第十條　商品房項目在預(yù)售過程中，原則上不得變更監(jiān)管銀行和監(jiān)管賬戶。如確需變更監(jiān)管銀行和監(jiān)管賬戶的，應(yīng)解除原三方監(jiān)管協(xié)議，簽訂新的三方監(jiān)管協(xié)議。開發(fā)企業(yè)按程序辦理《商品房預(yù)售許可證》變更期間，須暫停商品房銷售和網(wǎng)簽備案，在3個工作日內(nèi)完成監(jiān)管賬戶資金劃轉(zhuǎn)，并書面告知住房公積金管理部門和按揭貸款銀行同步調(diào)整放款賬戶。

第三章　資金的收存及監(jiān)管額度

第十一條　購房人應(yīng)當(dāng)將全部房價款，包括定金、預(yù)付款、一次性全部付清的房款通過監(jiān)管銀行網(wǎng)點柜臺或者商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用POS機(jī)直接存入監(jiān)管賬戶。申請按揭貸款的，按揭貸款合同中應(yīng)將監(jiān)管賬戶作為貸款到賬賬戶。住房公積金管理機(jī)構(gòu)或按揭貸款銀行在核實購房人首付款全額存入監(jiān)管賬戶憑證后，將貸款直接發(fā)放到《商品房預(yù)售許可證》上載明的監(jiān)管專用賬戶。

開發(fā)企業(yè)增加按揭銀行的，需及時更新公示信息并向項目所在監(jiān)管部門報備。

第十二條　商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全額全程納入監(jiān)管。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按要求將商品房預(yù)售資金歸集至監(jiān)管銀行專戶，不得私設(shè)、多設(shè)賬戶“體外流轉(zhuǎn)”，使用資金時，需按照監(jiān)管部門審核通過后的資金使用清單進(jìn)行核撥。

第十三條　預(yù)售資金的監(jiān)管額度以項目工程建設(shè)總費用的1.1倍為上限。工程建設(shè)總費用是指所監(jiān)管項目在完成不動產(chǎn)首次登記前所需的工程費用，包含項目主體及配套工程、建筑材料、配套設(shè)備支出等費用的總和，全裝修項目應(yīng)將裝修工程費用計入監(jiān)管額度。監(jiān)管額度的核算方式，由各縣市監(jiān)管部門和監(jiān)管銀行自行確定?？蓞⒄债?dāng)?shù)亟ò渤杀?、第三方提供的項目工程造價、施工合同、項目交付條件等或組織相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)結(jié)合區(qū)域、建筑結(jié)構(gòu)和用途等因素進(jìn)行核算。

第四章　預(yù)售資金的提取和使用

第十四條　監(jiān)管資金的使用應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ?，應(yīng)當(dāng)用于項目交付有關(guān)的工程建設(shè)，不得用于支付任何借（貸）款本息、營銷 費用等影響項目交付的其他款項。在商品房項目完成房屋不動產(chǎn)首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自扣劃，設(shè)立子公司的開發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得抽調(diào)。

監(jiān)管資金使用應(yīng)當(dāng)按照工程形象進(jìn)度提取使用，可參照取得《商品房預(yù)售許可證》、單體施工結(jié)束、主體結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收備案、完成首次登記等重點環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點及提取使用比例。

（一）取得《商品房預(yù)售許可證》的，申請使用資金額度不高于監(jiān)管額度的20%；

（二）主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)?，累計申請使用資金額度不高于監(jiān)管額度的60%；

（三）完成樓棟的土建及安裝、裝修工程，累計申請使用資金額度不高于監(jiān)管額度的80%；

（四）項目竣工驗收的，累計申請使用資金額度不高于監(jiān)管額度的95%；

（五）完成首次不動產(chǎn)登記的，全額撥付監(jiān)管項目的剩余監(jiān)管資金，同時解除預(yù)售資金監(jiān)管；

（六）各縣市監(jiān)管部門可根據(jù)工程實際，設(shè)置其他合理的資金使用節(jié)點和資金提取比例。

第十五條　開發(fā)企業(yè)申請支取監(jiān)管資金時，需按形象進(jìn)度節(jié)點向?qū)俚刈》砍青l(xiāng)建設(shè)部門提交用款申請，并提供以下材料：

（一）商品房預(yù)售款使用申請審批表、資金使用計劃（撥款明細(xì)表）等；

（二）完成裝修、附屬設(shè)施等配套工程的，應(yīng)當(dāng)提交建設(shè)、施工、監(jiān)理單位出具的工程進(jìn)度等材料；

（三）通過工程竣工驗收的，應(yīng)當(dāng)提交驗收備案等材料；

（四）完成房地產(chǎn)首次登記的，應(yīng)當(dāng)提交不動產(chǎn)首次登記查詢情況資料；

（五）用于支付購買項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備款項的，應(yīng)當(dāng)提供與供應(yīng)商簽訂的購銷合同、正規(guī)發(fā)票等；

（六）法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。

第十六條　資金監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到或超出監(jiān)管額度后，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)向開發(fā)企業(yè)和屬地監(jiān)管部門發(fā)出確認(rèn)通知。超過監(jiān)管額度的資金，在確保項目竣工交付的前提下，開發(fā)企業(yè)可以提取使用，優(yōu)先用于商品房項目建設(shè)及償還項目貸款。

對于超過監(jiān)管額度的資金，監(jiān)管部門未對通知內(nèi)容提出異議的，承辦銀行才可辦理相關(guān)資金劃轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)。

監(jiān)管部門不同意開發(fā)企業(yè)劃轉(zhuǎn)超出監(jiān)管額度資金的，監(jiān)管銀行不得擅自辦理或劃扣超出額度管理的資金。

第十七條　存在逾期交付或者有逾期交付風(fēng)險等特殊情形的樓盤，屬地政府、監(jiān)管部門可以制定“一樓一策”方案，采取“一事一議”方式確定監(jiān)管銀行、指定監(jiān)管賬戶，設(shè)定資金范圍和監(jiān)管規(guī)則，實行資金封閉運行管理等措施保障項目竣備交付。

開發(fā)企業(yè)在項目建設(shè)過程中，可在預(yù)售監(jiān)管資金中提取不高于5%的管理成本支出。

被住建部門確定的現(xiàn)房銷售的樓盤，可以不采取預(yù)售資金監(jiān)管方式進(jìn)行監(jiān)管。

第五章　預(yù)售資金的監(jiān)管

第十八條　州住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)建立全州統(tǒng)一的商品房預(yù)售資金監(jiān)管信息化平臺。通過房屋網(wǎng)簽備案、監(jiān)管賬戶資金、銀行按揭等數(shù)據(jù)的信息共享，實現(xiàn)省州縣預(yù)售資金監(jiān)管數(shù)據(jù)的聯(lián)通，全面推行預(yù)售資金申請、審核、撥付、預(yù)警“全程網(wǎng)辦”，進(jìn)一步保障資金安全和提高資金撥付效率。

第十九條　監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)定期對開發(fā)企業(yè)預(yù)售資金繳存、使用情況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)有以下行為之一的，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)立即通知整改。對拒絕整改或者整改不符合要求的，可暫停核撥預(yù)售資金，關(guān)閉該項目商品房買賣合同網(wǎng)簽備案功能，暫停辦理項目后續(xù)商品房預(yù)售許可證。造成損失的，承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

（一）使用監(jiān)管賬戶以外的一般賬戶收取預(yù)售資金的；

（二）未按規(guī)定及時將預(yù)售款存入監(jiān)管賬戶的；

（三）未按規(guī)定使用商品房預(yù)售資金的；

（四）提供虛假資料騙取預(yù)售資金撥付的；

（五）不能按期交房或者因房屋質(zhì)量問題，造成惡劣影響的；

（六）未公布監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶和監(jiān)督電話，將監(jiān)管賬戶作為按揭貸款收款賬戶提供給商業(yè)銀行的；

（七）因其他變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管行為的。

第二十條　施工單位、專業(yè)分包單位、監(jiān)理單位等隱瞞、虛構(gòu)事實或者出具虛假證明材料，套取或者協(xié)助開發(fā)企業(yè)套取預(yù)售監(jiān)管資金的，項目所設(shè)縣市監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)及時停止該項目的預(yù)售資金核撥，加大日常執(zhí)法檢查力度，造成不良影響和損失的，依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

第二十一條　監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定履行三方監(jiān)管責(zé)任，對進(jìn)入專用賬戶的預(yù)售資金收支情況進(jìn)行日常管理，定期向監(jiān)管部門報送專用賬戶收支情況進(jìn)行對賬，發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用監(jiān)管資金問題的，應(yīng)當(dāng)停止撥付，并立即告知監(jiān)管部門，監(jiān)管部門應(yīng)及時作出處理。

第二十二條　監(jiān)管銀行不得自行“抽貸”“斷貸”。遇到司法查封、凍結(jié)、劃扣的情形，監(jiān)管銀行要按照最高人民法院、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項目建設(shè)的通知》執(zhí)行。

第二十三條　監(jiān)管銀行不得擅自扣劃監(jiān)管賬戶的資金。未經(jīng)監(jiān)管部門核實同意，監(jiān)管銀行擅自撥付監(jiān)管資金的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金，無法追回的承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

監(jiān)管銀行不得拒收、拒付或擅自撥付商品房預(yù)售資金。因監(jiān)管原因造成預(yù)售資金被挪用、抽逃的，導(dǎo)致工程無法按期竣工交房的，由其上級主管部門依法處理，并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

違反本條規(guī)定的，監(jiān)管銀行除承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任外，及時取消當(dāng)年度預(yù)售資金監(jiān)管資格，對商業(yè)銀行及其所屬分支機(jī)構(gòu)累計違規(guī)超過兩次的，取消該商業(yè)銀行兩輪預(yù)售資金監(jiān)管招投標(biāo)資格。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十四條　按揭銀行未按規(guī)定將預(yù)售款劃入監(jiān)管賬戶，造成損失的，由各縣市監(jiān)管部門通報其上級主管部門責(zé)令整改，按揭銀行應(yīng)當(dāng)履行資金追繳責(zé)任。

第二十五條　負(fù)責(zé)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)部門、監(jiān)管銀行和其他監(jiān)管機(jī)構(gòu)，其工作人員在監(jiān)管工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由相關(guān)部門依法查處；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六章　附　則

第二十六條　本辦法實施前尚未解除預(yù)售資金監(jiān)管的項目，按照《云南省商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》進(jìn)行監(jiān)管。各縣市可以結(jié)合本地實際制定實施細(xì)則。

第二十七條　本辦法自2025年1月1日起施行。

相關(guān)解讀

解讀《楚雄彝族自治州商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》

圖解《楚雄州商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》