（2023年12月15日楚雄州人民政府令第3號公布　自2024年2月1日起施行）

為了主動適應(yīng)我州物業(yè)管理的實際需要，維護法制統(tǒng)一，州人民政府決定對《楚雄彝族自治州物業(yè)管理辦法》作如下修改：

一、將第一條修改為：“為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，弘揚社會主義核心價值觀，營造文明和諧的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《云南省物業(yè)管理規(guī)定》等法律、法規(guī)和規(guī)章，結(jié)合本州實際，制定本辦法”。

二、將第二條修改為：“本州行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動，適用本辦法。”

三、將第三條第二款修改為：“物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循黨建引領(lǐng)、業(yè)主自治、公開公平、誠實信用、依法監(jiān)督的原則。”

四、增加一條，作為第四條：“推動在物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會中設(shè)立基層黨組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。在基層治理體系下，建立健全村（居）民委員會、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會等共同參與的治理機制。”

五、將第四條改為第五條，將第二款第一項修改為“宣傳貫徹執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和政策”。刪去第二款第四項。將第三款修改為：“州、縣（市）發(fā)展改革、公安、民政、司法行政、財政、自然資源、城市管理、衛(wèi)生健康、審計、應(yīng)急、市場監(jiān)管、消防等部門按照職責(zé)做好物業(yè)管理相關(guān)工作。”

六、將第五條改為第六條，將第一款第二項修改為“指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會的籌建、換屆、日常運作等工作，接受業(yè)主委員會備案”。

七、將第七條改為第八條，修改為：“物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會依法制定自律性規(guī)范，調(diào)解糾紛，組織培訓(xùn)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)人從業(yè)行為，維護物業(yè)管理各方合法權(quán)益，促進誠信經(jīng)營，提高物業(yè)服務(wù)水平，推動行業(yè)健康有序發(fā)展。”

八、將第八條改為第九條，刪去第二款。

九、將第二十一條改為第二十二條，修改為“業(yè)主委員會任期屆滿未能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，在新一屆業(yè)主委員會成立前，可以由村（居）民委員會或者物業(yè)管理委員會在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。”

十、將第二十二條改為第二十三條，將第一款中的“建設(shè)單位在申請商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)通過招標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”修改為“建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)通過招投標的方式進行”。刪去第二款中的“并作為商品房銷售合同的附件”。增加一款作為第三款：“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。”

十一、將第二十四條改為第二十五條，刪去第一款中的“并簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，將其作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議”。刪去第三款。

十二、將第二十五條改為第二十六條，刪去第四款。

十三、增加一條，作為第二十九條：“業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以選聘物業(yè)服務(wù)人管理。選聘物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)的，一個物業(yè)管理區(qū)域只能選定一個物業(yè)服務(wù)人。”

十四、增加一條，作為第三十條：“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循質(zhì)價相符、公平公開、合理誠信的原則。

物業(yè)服務(wù)收費區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標準，由州、縣（市）人民政府依法制定并公布；實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)服務(wù)人依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費，不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付。”

十五、將第二十八條改為第三十一條，修改為：“物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)人為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)具有獨立法人資格，經(jīng)營范圍包含物業(yè)管理或者物業(yè)服務(wù)，并應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員和設(shè)備，具備為業(yè)主提供專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的能力，符合相關(guān)行業(yè)部門的規(guī)范和要求。”

十六、將第二十九條改為第三十二條，刪去第二款。

十七、將第三十二條改為第三十五條，增加一項，作為第三項：“按照規(guī)定建立安全防范制度和應(yīng)急預(yù)案，健全安全防范措施，履行安全防范責(zé)任；”。

十八、將第三十三條改為第三十六條，將第一項修改為“擅自改變物業(yè)服務(wù)用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的用途或者將其用于生產(chǎn)經(jīng)營；”。刪去第三項。增加一項，作為第六項：“泄露業(yè)主信息；”。

十九、刪去第三十四條。

二十、刪去第三十七條。

二十一、增加一條，作為第三十九條：“業(yè)主及物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和其他影響房屋安全的行為；

（二）違章搭建建（構(gòu)）筑物；

（三）侵占、損壞綠地、毀壞綠化等物業(yè)共有部分；

（四）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；

（五）任意棄置垃圾、排放污染物；

（六）占用、堵塞、封閉避難層、疏散通道、消防車通道和安全出口；

（七）違反噪聲污染防治有關(guān)規(guī)定，制造噪聲干擾他人正常生活；

（八）私拉電線、電纜為電動車輛充電；

（九）從建筑物中拋擲物品；

（十）毀壞安防設(shè)施線路和設(shè)備，或者影響安防設(shè)施功能；

（十一）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品；

（十二）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有上述行為的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施制止，向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。”

二十二、將第三十八條改為第四十條，將第一款中的“裝修人”修改為“業(yè)主或者裝修人”，第二款中的“裝修人”修改為“業(yè)主和裝修人”。

二十三、刪去第四十條。

二十四、將第四十五條改為第四十六條，將“整改”修改為“改正或者撤銷其決定”。

二十五、刪去第四十六條。

二十六、增加一條，作為第四十七條：“本州行政區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動參照本辦法執(zhí)行。”

二十七、將第四條第二款第三項、第六條、第十四條第一款第三項、第十八條第三項、第二十條第二款、第二十二條第二款、第二十四條第一款、第二十六條第二款、第二十七條、第三十條、第三十一條、第三十二條、第三十三條、第三十五條、第三十六條第二款、第三十八條、第四十二條第二款中的“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”統(tǒng)一修改為“物業(yè)服務(wù)人”。

二十八、將第五條第二款中的“物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人”、第十四條第一款第二項中的“企業(yè)”、第三十條第一款第一項中的“企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)項目負責(zé)人”統(tǒng)一修改為“物業(yè)服務(wù)人”。

此外，對其他個別文字、符號作修改，對條文順序作相應(yīng)調(diào)整?！冻垡妥遄灾沃菸飿I(yè)管理辦法》根據(jù)本決定作相應(yīng)修改，重新公布。

楚雄彝族自治州物業(yè)管理辦法

（2021年3月15日第十二屆楚雄彝族自治州人民政府第112次常務(wù)會議通過　2021年3月27日楚雄彝族自治州人民政府令第2號公布　2023年12月15日楚雄彝族自治州人民政府令第3號修正）

第一章　總　則

第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，弘揚社會主義核心價值觀，營造文明和諧的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《云南省物業(yè)管理規(guī)定》等法律、法規(guī)和規(guī)章，結(jié)合本州實際，制定本辦法。

第二條　本州行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動，適用本辦法。

第三條　州、縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)工作機制。

物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循黨建引領(lǐng)、業(yè)主自治、公開公平、誠實信用、依法監(jiān)督的原則。

第四條　推動在物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會中設(shè)立基層黨組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。在基層治理體系下，建立健全村（居）民委員會、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會等共同參與的治理機制。

第五條　州人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責(zé)全州物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

（一）制定物業(yè)管理相關(guān)政策并組織實施；

（二）指導(dǎo)和監(jiān)督縣（市）物業(yè)管理、住宅專項維修資金交存使用和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理等工作；

（三）制定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同等指導(dǎo)性示范文本；

（四）指導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會制定和實施自律性規(guī)范；

（五）履行法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

縣（市）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，履行下列職責(zé)：

（一）宣傳貫徹執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和政策；

（二）接受業(yè)主委員會備案；

（三）接受前期物業(yè)管理招標投標備案和批準采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人；

（四）住宅專項維修資金的管理和監(jiān)督；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息審核、評價、計分歸集上報、公示和結(jié)果運用；

（六）接受和處理物業(yè)管理服務(wù)投訴；

（七）對行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主委員會開展培訓(xùn)；

（八）履行法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

州、縣（市）發(fā)展改革、公安、民政、司法行政、財政、自然資源、城市管理、衛(wèi)生健康、審計、應(yīng)急、市場監(jiān)管、消防等部門按照職責(zé)做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

第六條　鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)本行政區(qū)域物業(yè)管理工作，履行下列職責(zé)：

（一）將物業(yè)管理納入社區(qū)公共服務(wù)體系，建立和落實物業(yè)管理工作爭議化解、應(yīng)急管理等工作機制；

（二）指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會的籌建、換屆、日常運作等工作，接受業(yè)主委員會備案；

（三）協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛；

（四）協(xié)調(diào)和指導(dǎo)未實施物業(yè)管理的老舊小區(qū)、安置小區(qū)等的物業(yè)管理服務(wù)工作；

（五）指導(dǎo)村（居）民委員會采取物業(yè)應(yīng)急措施。

突發(fā)事件應(yīng)對期間，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責(zé)落實州、縣（市）人民政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，并指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開展相應(yīng)級別的應(yīng)對工作。

第七條　村（居）民委員會協(xié)助上級人民政府和有關(guān)部門做好物業(yè)管理有關(guān)工作，建立與業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人的日常溝通、協(xié)商機制，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛，引導(dǎo)業(yè)主委員會規(guī)范運作。

第八條　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會依法制定自律性規(guī)范，調(diào)解糾紛，組織培訓(xùn)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)人從業(yè)行為，維護物業(yè)管理各方合法權(quán)益，促進誠信經(jīng)營，提高物業(yè)服務(wù)水平，推動行業(yè)健康有序發(fā)展。

第二章　業(yè)主和業(yè)主大會

第九條　房屋所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主身份的確認，以不動產(chǎn)登記簿或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他有效證明為依據(jù)。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中依法享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。

第十條　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會作為其執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)維護全體業(yè)主的合法權(quán)益。

業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同實施管理。

第十一條　物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會：

（一）將物業(yè)交給業(yè)主的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積50%以上的；

（二）將物業(yè)交給第一個業(yè)主之日起滿2年的；

（三）占全體業(yè)主30%以上的業(yè)主提議的。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自條件具備之日起60日內(nèi)，向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出書面申請，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責(zé)牽頭成立業(yè)主大會籌備組。

建設(shè)單位未按照前款規(guī)定申請設(shè)立業(yè)主大會，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付專有部分30%以上的業(yè)主向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出設(shè)立業(yè)主大會書面要求的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令建設(shè)單位在30日內(nèi)報送本辦法第十二條規(guī)定的資料，建設(shè)單位不得拒絕提供。

第十二條　建設(shè)單位或者業(yè)主申請籌備首次業(yè)主大會時，應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府報送下列資料：

（一）業(yè)主名冊；

（二）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；

（三）房屋及建筑面積清冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）共用設(shè)施設(shè)備交付使用資料；

（六）物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會議事活動用房配置資料；

（七）設(shè)立業(yè)主大會必需的其他資料。

第十三條　符合成立業(yè)主大會條件的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面申請后60日內(nèi)，成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表、村（居）民委員會代表組成。

籌備組成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一，籌備組組長由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表擔(dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不少于7日。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由物業(yè)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府決定。

第十四條　籌備組工作經(jīng)費和召開首次業(yè)主大會會議經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位注銷的，可以使用公共收益或者由業(yè)主自行籌集。

第十五條　籌備組業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。有下列情形之一的，不得擔(dān)任籌備組業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員：

（一）不具有完全民事行為能力；

（二）本人及其配偶、直系親屬與本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人有利害關(guān)系；

（三）索取或者非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人利益或者報酬的；

（四）管理規(guī)約規(guī)定不宜擔(dān)任籌備組業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員的其他情形。

鼓勵推薦物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有建設(shè)、管理、財經(jīng)、法律等方面專業(yè)知識的業(yè)主作為業(yè)主委員會候選人。

第十六條　籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，召開首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

籌備組自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交籌備期間的全部資料后自行解散。

第十七條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，定期會議每年至少召開1次。業(yè)主共同決定的事項，應(yīng)當(dāng)依法在業(yè)主大會會議上進行表決。

業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者網(wǎng)絡(luò)實名投票方式進行表決。表決辦法應(yīng)當(dāng)符合法定條件并在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

第十八條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)由5至11人單數(shù)組成，委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣（市）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案：

（一）業(yè)主委員會備案申請；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（三）業(yè)主大會會議記錄、會議決定；

（四）首次業(yè)主委員會會議記錄，業(yè)主委員會委員（含候補委員）名單及基本情況；

（五）業(yè)主大會表決結(jié)果及公示情況；

（六）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他資料。

備案資料齊全的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣（市）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)在10個工作日內(nèi)予以備案；備案資料不齊全的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣（市）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到資料5個工作日內(nèi)一次性書面告知補正資料。

備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。

第十九條　業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定；

（二）召集業(yè)主大會會議，定期通報業(yè)主委員會工作情況、物業(yè)管理實施情況；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并監(jiān)督合同的履行；

（四）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施，依法制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為；

（六）協(xié)調(diào)解決因物業(yè)的使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（七）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第二十條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立健全財務(wù)制度，規(guī)范財務(wù)管理。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費由全體業(yè)主共同承擔(dān)。經(jīng)業(yè)主大會決定，工作經(jīng)費可以從全體業(yè)主共有資金和收益中列支。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度公共資金和收益收支、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況。業(yè)主委員會屆滿或者業(yè)主委員會主任離任時，應(yīng)當(dāng)按照約定方式和程序進行審計，審計結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置予以公示，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主大會可以決定給予業(yè)主委員會委員適當(dāng)?shù)墓ぷ鹘蛸N。津貼可以在公共資金和收益中列支，也可以通過其他方式籌集。具體津貼標準、資金籌集、管理和使用辦法應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定。

第二十一條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿前3個月，書面告知物業(yè)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會換屆選舉期間，不得召開業(yè)主大會會議決定選聘解聘物業(yè)服務(wù)人、調(diào)整物業(yè)服務(wù)費標準和非危及房屋、人身財產(chǎn)安全的物業(yè)維修、改造和更新等事項。

第二十二條　業(yè)主委員會任期屆滿未能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，在新一屆業(yè)主委員會成立前，可以由村（居）民委員會或者物業(yè)管理委員會在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。

第三章　前期物業(yè)管理

第二十三條　建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)通過招投標的方式進行。但是符合下列條件之一的，經(jīng)縣（市）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人：

（一）投標人少于3個的；

（二）物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃總建筑面積小于3萬平方米的。

建設(shè)單位與選聘的物業(yè)服務(wù)人按照質(zhì)價相符的原則協(xié)商簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

第二十四條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域地面上配置獨用成套的物業(yè)服務(wù)用房，物業(yè)服務(wù)用房中應(yīng)當(dāng)設(shè)置業(yè)主委員會議事活動場所。

同一物業(yè)管理區(qū)域分期開發(fā)建設(shè)的項目，物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)首期建設(shè)，同步交付使用。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，在辦理物業(yè)銷售（預(yù)售）許可證前予以確定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房建設(shè)情況納入竣工驗收。

物業(yè)服務(wù)用房依法屬于全體業(yè)主共同所有。建設(shè)單位申請不動產(chǎn)首次登記時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房一并申請登記，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)在不動產(chǎn)登記簿上予以記載。

已投入使用但未配建物業(yè)服務(wù)用房的小區(qū)，建設(shè)單位或者產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)通過提供其他用房或者等值資金等多種方式提供；建設(shè)單位和產(chǎn)權(quán)單位已不存在的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府逐步統(tǒng)籌解決。

第二十五條　物業(yè)服務(wù)人承接新建物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行承接查驗。

物業(yè)承接查驗應(yīng)當(dāng)有業(yè)主代表、縣（市）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門參加，并接受其監(jiān)督。

第二十六條　物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)自簽收物業(yè)移交文件之日起，按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定交納前期物業(yè)服務(wù)費。

建設(shè)單位向物業(yè)買受人移交的物業(yè)符合有關(guān)規(guī)定和買賣合同約定的接收標準，物業(yè)買受人無正當(dāng)理由拒不接收的，應(yīng)當(dāng)自通知辦理交付手續(xù)期限屆滿次日起交納前期物業(yè)服務(wù)費。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，前期物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)。

第二十七條　前期物業(yè)服務(wù)合同期限不得超過3年，合同期滿后尚未成立業(yè)主大會的，可以續(xù)簽。

前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第二十八條　前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)人退出的，新物業(yè)服務(wù)人進入前，由建設(shè)單位承擔(dān)相應(yīng)管理責(zé)任。

建設(shè)單位已經(jīng)注銷或者無法承擔(dān)相應(yīng)管理責(zé)任且尚未成立業(yè)主大會的，物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域90日前應(yīng)當(dāng)書面告知業(yè)主及物業(yè)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)村（居）民委員會在物業(yè)服務(wù)人退出前組織業(yè)主決定管理模式。

第四章　物業(yè)管理服務(wù)

第二十九條　業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以選聘物業(yè)服務(wù)人管理。選聘物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)的，一個物業(yè)管理區(qū)域只能選定一個物業(yè)服務(wù)人。

第三十條　物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循質(zhì)價相符、公平公開、合理誠信的原則。

物業(yè)服務(wù)收費區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標準，由州、縣（市）人民政府依法制定并公布；實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)服務(wù)人依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費，不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付。

第三十一條　物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)人為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)具有獨立法人資格，經(jīng)營范圍包含物業(yè)管理或者物業(yè)服務(wù)，并應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員和設(shè)備，具備為業(yè)主提供專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的能力，符合相關(guān)行業(yè)部門的規(guī)范和要求。

第三十二條　州、縣（市）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理，采集、記錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息，進行信用評價和等級評定并按年度向社會公開，對于嚴重失信企業(yè)納入社會誠信體系實施聯(lián)合懲戒。

第三十三條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示并及時更新：

（一）物業(yè)服務(wù)人和各專項服務(wù)負責(zé)人的基本情況、物業(yè)服務(wù)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標準以及收費項目、標準和方式；

（三）電梯、消防、機械停車設(shè)備等設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案；

（四）物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益；

（五）房屋裝飾裝修和使用過程中的安全注意事項；

（六）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以說明。

第三十四條　物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)管理服務(wù)活動中享有下列權(quán)利：

（一）根據(jù)合同約定收取物業(yè)服務(wù)費；

（二）建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)使用人未按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費的，可以督促其限期交納；逾期不交納的，可以依法申請仲裁或者提起訴訟；

（三）根據(jù)業(yè)主委托提供合同約定以外的其他服務(wù)事項，按照雙方約定收取報酬；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和合同約定的其他權(quán)利。

第三十五條　物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)管理服務(wù)活動中應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）根據(jù)行業(yè)規(guī)范和合同約定，提供質(zhì)價相符、公開透明的物業(yè)服務(wù)；

（二）接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督，定期聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議；

（三）按照規(guī)定建立安全防范制度和應(yīng)急預(yù)案，健全安全防范措施，履行安全防范責(zé)任；

（四）加強電梯、消防設(shè)施、充電基礎(chǔ)設(shè)施等有特定要求設(shè)施設(shè)備的管理和維護，協(xié)助相關(guān)部門做好安全工作；

（五）采取必要的安全保障措施，防止高空拋物、墜物情形的發(fā)生；

（六）按照規(guī)定公開涉及物業(yè)管理服務(wù)的相關(guān)信息并及時更新；

（七）依法勸阻、制止違法違規(guī)行為；

（八）協(xié)助有關(guān)部門開展社區(qū)文化和精神文明建設(shè)活動；

（九）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和合同約定的其他義務(wù)。

第三十六條　物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)管理服務(wù)活動中不得有下列行為：

（一）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的用途或者將其用于生產(chǎn)經(jīng)營；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路或者場地，損害業(yè)主共同利益；

（三）物業(yè)服務(wù)合同終止時，拒不退出或者不按照規(guī)定交接查驗和移交有關(guān)財物資料；

（四）以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費等理由，擅自降低物業(yè)服務(wù)標準或者減少服務(wù)項目，攔阻業(yè)主出入，中斷或者變相中斷供水、供電、供氣；

（五）擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復(fù)收費；

（六）泄露業(yè)主信息；

（七）其他違反法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的行為。

第三十七條　終止或者解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定期限書面告知業(yè)主委員會并向業(yè)主公示；合同未約定告知期限的，應(yīng)當(dāng)在終止或者解除合同前60日告知。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自合同終止或者解除之日起7日內(nèi)撤出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會移交下列資料和財物：

（一）物業(yè)承接查驗移交的資料；

（二）業(yè)主和物業(yè)的基礎(chǔ)檔案以及物業(yè)服務(wù)中形成的檔案；

（三）共用設(shè)施設(shè)備及其改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；

（四）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地經(jīng)營的收益及其相關(guān)資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費用和交納記錄；

（五）其他法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定應(yīng)當(dāng)移交的資料和財物。

因特殊原因不能將前款規(guī)定資料和財物移交給業(yè)主委員會的，可以交由物業(yè)所在地村（居）民委員會代為保管。

第三十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用，不得因部分用戶未交費停止已交費用戶和共用部位的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)人接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收有關(guān)費用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用收取標準、方式，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務(wù)人代收費用。

第五章　物業(yè)使用維護

第三十九條　業(yè)主及物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和其他影響房屋安全的行為；

（二）違章搭建建（構(gòu)）筑物；

（三）侵占、損壞綠地、毀壞綠化等物業(yè)共有部分；

（四）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；

（五）任意棄置垃圾、排放污染物；

（六）占用、堵塞、封閉避難層、疏散通道、消防車通道和安全出口；

（七）違反噪聲污染防治有關(guān)規(guī)定，制造噪聲干擾他人正常生活；

（八）私拉電線、電纜為電動車輛充電；

（九）從建筑物中拋擲物品；

（十）毀壞安防設(shè)施線路和設(shè)備，或者影響安防設(shè)施功能；

（十一）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品；

（十二）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有上述行為的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施制止，向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。

第四十條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅裝飾裝修的管理，住宅裝飾裝修工程開工前，業(yè)主或者裝修人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)人辦理登記手續(xù)。

物業(yè)服務(wù)人對裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主和裝修人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第四十一條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主使用。

車輛在物業(yè)共有部位的停放、收費和管理等事項，由業(yè)主大會決定。確需利用業(yè)主共有道路、綠地或者其他場地改建停車位的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會決定，并依法辦理規(guī)劃、消防、園林綠化等相關(guān)手續(xù)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的地下人民防空工程平時用作停車位的，建設(shè)單位不得將停車位出售、附贈。

第四十二條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的物業(yè)保修范圍和保修期限，承擔(dān)保修責(zé)任。

物業(yè)保修期滿后的維修、更新、改造責(zé)任和費用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

（一）業(yè)主專有部分由業(yè)主承擔(dān)；

（二）業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主按照相關(guān)規(guī)定分攤，已交存住宅專項維修資金的可以從住宅專項維修資金中支付；

（三）業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，屬于人為損壞的，費用由責(zé)任人承擔(dān)。

第四十三條　業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生下列危及房屋使用安全情形之一的，可以啟動住宅專項維修資金應(yīng)急列支程序：

（一）屋頂、墻體滲漏，排水設(shè)施嚴重堵塞，水泵故障、主管及支管爆裂或者閘閥嚴重漏水；

（二）線路故障引起停電或者漏電；

（三）樓地板、扶梯踏板斷裂，公共陽臺、曬臺、扶梯等各種扶手扶欄松動、損壞，樓體外立面有脫落危險；

（四）電梯發(fā)生危及人身安全故障；

（五）消防設(shè)施出現(xiàn)功能障礙，不能運行；

（六）其他危害或者可能危害公共安全、公共利益以及他人合法權(quán)益的情形。

出現(xiàn)前款所列情形，由業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)人提供維修方案、費用預(yù)算、分攤清冊和其他依法應(yīng)當(dāng)提供的材料向物業(yè)所在地的縣（市）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請，住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到申請后2個工作日內(nèi)完成審核工作。經(jīng)審核同意并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)向業(yè)主進行公示，可列支相關(guān)業(yè)主住宅專項維修資金。

第六章　法律責(zé)任

第四十四條　違反本辦法規(guī)定的行為，由相關(guān)行政主管部門按照法律、法規(guī)的規(guī)定查處。

第四十五條　州、縣（市）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和其他有關(guān)行政主管部門及其工作人員未依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的，由有關(guān)行政機關(guān)責(zé)令改正或者依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十六條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，由物業(yè)所在地的縣（市）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第七章　附　則

第四十七條　本州行政區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動參照本辦法執(zhí)行。

第四十八條　本辦法自2021年5月1日起施行。

解讀《楚雄州人民政府關(guān)于修改〈楚雄彝族自治州物業(yè)管理辦法〉的決定》
圖解《楚雄州人民政府關(guān)于修改〈楚雄彝族自治州物業(yè)管理辦法〉的決定》